東莞小區停車(chē)費提價(jià)誰(shuí)說(shuō)了算？

    8月15日，東莞放開(kāi)小區停車(chē)收費政府定價(jià)，改由市場(chǎng)定價(jià)，本報邀請專(zhuān)業(yè)人士進(jìn)行深入分析與探討

    8月15日，包括東莞在內的全省都正式放開(kāi)小區停車(chē)收費政府定價(jià)，改由市場(chǎng)定價(jià)。一時(shí)間，東莞不少小區傳來(lái)停車(chē)收費將漲價(jià)的信息，這引起廣大業(yè)主與社會(huì )人士的關(guān)注。

    放開(kāi)小區停車(chē)收費之后，未來(lái)將如何定價(jià)？誰(shuí)說(shuō)了算？本期《法治東莞》專(zhuān)版邀請業(yè)內人士專(zhuān)業(yè)分析小區停車(chē)收費定價(jià)的情勢與法律的問(wèn)題。

    廣東全面放開(kāi)商業(yè)及住宅小區停車(chē)收費定價(jià)

    政策回顧：

    8月14日，廣東省發(fā)改委聯(lián)合省住建廳下發(fā)《關(guān)于放開(kāi)住宅小區、商業(yè)配套、露天停車(chē)場(chǎng)停車(chē)保管服務(wù)收費等有關(guān)問(wèn)題的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），宣布從當日起，廣東省將全面放開(kāi)商業(yè)及住宅小區停車(chē)收費，實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)，而具體收費標準則由物業(yè)服務(wù)企業(yè)、停車(chē)服務(wù)企業(yè)等停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者與業(yè)主或使用人通過(guò)合同或其他方式約定。同時(shí)，《通知》鼓勵放開(kāi)價(jià)格管理的停車(chē)場(chǎng)設置機動(dòng)車(chē)免費停放時(shí)限。

    《通知》中明確，住宅小區機動(dòng)車(chē)停放保管服務(wù)收費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)?！锻ㄖ分忻鞔_對商場(chǎng)、娛樂(lè )場(chǎng)所、賓館酒店、寫(xiě)字樓等配套停車(chē)場(chǎng)及政府列管停車(chē)場(chǎng)以外的露天停車(chē)場(chǎng)收費也將實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)。同時(shí)，《通知》鼓勵上述停車(chē)場(chǎng)放開(kāi)價(jià)格設置免費停放時(shí)限。

    此外，停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者可根據建設經(jīng)營(yíng)成本、市場(chǎng)供求和競爭狀況、社會(huì )承受能力等因素依法自主確定收費標準。停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者已收取機動(dòng)車(chē)停放保管服務(wù)費的，不得向車(chē)位使用人重復收取車(chē)位物業(yè)服務(wù)費。

    對此，東莞市發(fā)改局收費價(jià)格管理科科長(cháng)黃鶴權證實(shí)并解讀稱(chēng)，8月15日起，東莞將放開(kāi)住宅小區停車(chē)收費政府定價(jià)，改由市場(chǎng)調價(jià)?！罢{整后主管部門(mén)將不再介入小區停車(chē)場(chǎng)的定價(jià)，具體標準將由商家自行確定?！?

    汽車(chē)保有量超170萬(wàn)輛 小區停車(chē)費漲價(jià)意愿強

    東莞現狀：

    隨著(zhù)近年來(lái)東莞經(jīng)濟持續快速發(fā)展，市民生活水平不斷提高，汽車(chē)保有量逐年遞增。據今年3月底召開(kāi)的東莞汽車(chē)產(chǎn)業(yè)發(fā)展研討會(huì )透露，東莞汽車(chē)保有量已超過(guò)170萬(wàn)輛。

    然而停車(chē)難一直是我市的一大難題，停車(chē)收費自然也是理所當然。

    今年8月中旬本報報道，目前東莞住宅小區停車(chē)服務(wù)收費仍在執行政府指導價(jià)，即小車(chē)停放首1小時(shí)(含)，室內、露天均免費；6小時(shí)(含)以?xún)?，室內不超過(guò)5元，露天不超過(guò)3元;6小時(shí)以上，室內、露天都是最高每2小時(shí)1元；若是按月停放，室內每月不超過(guò)350元，露天每月不超過(guò)180元。

    “與周邊的廣深地區相比，東莞的停車(chē)費一向處于較低水平。廣州住宅區停車(chē)服務(wù)費執行分段分類(lèi)收費，小車(chē)室內每小時(shí)2.5元，露天1元，12小時(shí)限價(jià)7.5元。而深圳住宅類(lèi)標準為第一小時(shí)5元，第二小時(shí)起1元每小時(shí)，每天最高收費15元。相對而言，東莞停車(chē)收費標準低得多?！睎|莞市物業(yè)管理協(xié)會(huì )秘書(shū)長(cháng)鄧笑華告訴記者，東莞小區停車(chē)收費標準12年未變，而管理維護費用卻是一直在漲，很多小區停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)處于虧損狀態(tài)。

    自從“今年8月份停車(chē)收費定價(jià)放開(kāi)”的通知公布后，東莞市區多個(gè)小區物業(yè)公司負責人接受采訪(fǎng)時(shí)都表示，目前已經(jīng)有提漲停車(chē)費的打算，一旦政府放開(kāi)小區停車(chē)服務(wù)收費政府指導價(jià)，停車(chē)費將會(huì )有所增長(cháng)，漲幅多少將由市場(chǎng)來(lái)調節。

    普法講師點(diǎn)評：

    小區停車(chē)費上漲誰(shuí)說(shuō)了算？

    目前，住宅小區的停車(chē)費由兩部分組成，占用車(chē)位的租金和停車(chē)場(chǎng)的管理費。

    “租金的多少由產(chǎn)權人說(shuō)了算?！编囆θA告訴記者，根據2007年10月1日起施行的《中華人民共和國物權法》第39條規定，所有權人對自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。

    所以說(shuō)，目前大家所說(shuō)的停車(chē)費上漲主要是指停車(chē)場(chǎng)的管理費。那么，小區停車(chē)場(chǎng)的管理費上漲該誰(shuí)說(shuō)了算呢？對此，鄧笑華將小區分為有業(yè)委會(huì )的小區與無(wú)業(yè)委會(huì )的小區。 

    有業(yè)委會(huì )的小區：

    停車(chē)費提價(jià)必須“雙過(guò)半”

    “地下停車(chē)場(chǎng)管理費由車(chē)場(chǎng)管理公司(一般都是小區的物業(yè)公司)收取，與小區的物業(yè)管理費一樣，需要由業(yè)主委員會(huì )與車(chē)場(chǎng)管理公司協(xié)商決定，想要提價(jià)，必須‘雙過(guò)半’?！编囆θA表示，《中華人民共和國物權法》第76條規定，有關(guān)共有和共同管理權利的其他重大事項，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意。停車(chē)場(chǎng)管理費屬于“有關(guān)共有和共同管理權利的其他重大事項”，對于決定該類(lèi)事項，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意。

    同時(shí)，鄧笑華表示，地面公共停車(chē)場(chǎng)，屬于公共產(chǎn)權，停車(chē)費無(wú)論是租金，還是停車(chē)場(chǎng)管理費，想要漲價(jià)，也都必須“雙過(guò)半”?！啊吨腥A人民共和國物權法》第74條規定：占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。同樣適用于《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》第7條?！?

    無(wú)業(yè)委會(huì )的小區： 

    停車(chē)費提價(jià)須業(yè)主一致同意

    如果小區無(wú)業(yè)委會(huì )，物業(yè)公司想要提漲停車(chē)費，業(yè)主該怎么辦?鄧笑華表示， 《物業(yè)管理條例》第10條規定：同一個(gè)物業(yè)管理區域內的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的區、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業(yè)主大會(huì )，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。

    但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì )的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )職責?！霸谶@種情況下，物業(yè)公司若是想要漲價(jià)，須逐一征求每戶(hù)業(yè)主意見(jiàn)，取得業(yè)主一致同意才可以。若是物業(yè)公司單方面提價(jià)，業(yè)主可以到市發(fā)改局申訴?！?